가점제와 추첨제 비율은 어떻게 정해지나: 주택 유형·면적별 배정 기준 정리

오픈팩트 생각

아파트 청약에 도전할 때 사람들이 가장 헷갈리는 것 중 하나가 "이 단지는 가점제가 몇 퍼센트냐"는 질문이다. 그런데 이 비율은 건설사가 그때그때 마음대로 정하는 숫자가 아니다. 주택 종류, 사업지가 규제지역인지, 집 크기가 얼마인지라는 세 가지 축에 따라 법과 규칙으로 미리 정해진다. 오픈팩트는 이 세 가지 기준을 순서대로 짚어보면 헷갈림이 크게 줄어든다고 본다. 다만 규제지역 지정이나 규칙은 정책에 따라 자주 바뀌므로, 가장 확실한 답은 언제나 그 단지의 입주자모집공고 안에 있다.

가점제·추첨제 비율은 이렇게 정해진다

가점제와 추첨제 비율은 건설사가 아니라 주택공급에 관한 규칙으로 정해진다. 민영주택 일반공급에서는 전용면적 60㎡ 이하가 가점 40%·추첨 60%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 가점 70%·추첨 30%로 나뉜다. 85㎡ 초과는 지역 규제에 따라 갈리는데, 투기과열지구는 가점 80%·추첨 20%, 청약과열지역은 가점 50%·추첨 50%, 비규제지역은 추첨 100%다. 즉 주택 유형·전용면적·규제 여부의 조합으로 비율이 결정된다.

가점제와 추첨제란 무엇인가부터 짚자. 가점제(청약가점제)는 무주택기간, 부양가족 수, 입주자저축(청약통장) 가입기간을 점수로 합산해 점수가 높은 사람 순으로 당첨자를 정하는 방식이다(주택공급에 관한 규칙). 추첨제는 자격을 갖춘 신청자 가운데 정해진 물량을 무작위 뽑기로 당첨자를 정하는 방식이다(주택공급에 관한 규칙). 두 방식은 서로 배타적인 것이 아니라, 하나의 단지 안에서도 면적대별로 함께 쓰일 수 있다.

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비율을 정하는 세 가지 기준

가점제와 추첨제 비율은 주택 유형, 규제지역 여부, 전용면적 이 세 가지의 조합으로 정해진다. 한 가지만 보고 판단하면 틀리기 쉽다. 다음 순서대로 확인하면 정확하다.

1. 이 주택이 국민주택인가, 민영주택인가
2. 사업지가 규제지역(투기과열지구·청약과열지역 등)인가, 아니면 비규제지역인가
3. 전용면적이 어느 구간에 속하는가

이 세 가지를 순서대로 확인하면 해당 물량에 어떤 배분율이 적용되는지 특정할 수 있다.

국민주택과 민영주택은 왜 다른가

국민주택과 민영주택은 당첨자를 뽑는 논리 자체가 다르다. 국민주택은 집 없는 실수요자에게 공급하는 성격이 강해서 순위·순차 방식을 기본으로 한다. 반면 민영주택은 가점제와 추첨제를 면적 구간별로 나눠 적용하는 것이 일반적이다. 그래서 "가점제 몇 퍼센트냐"는 질문은 대체로 민영주택 청약을 전제로 한 말이다.

전용면적은 어떻게 나누나

전용면적은 60㎡와 85㎡를 경계로 다르게 다뤄진다. 소형(전용 60㎡ 이하)은 가점 40%·추첨 60%로 추첨 비중이 크지만, 중형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)은 가점 70%·추첨 30%로 가점 비중이 높아진다(주택공급에 관한 규칙). 소형에서 추첨 비중이 큰 이유는 가점을 쌓기 어려운 젊은 층에게도 기회를 주려는 취지로 이해할 수 있다. 대형(전용 85㎡ 초과)은 뒤에서 보듯 규제 여부에 따라 크게 달라진다.

규제지역 여부가 미치는 영향

규제지역인지 아닌지는 특히 전용 85㎡ 초과에서 비율을 크게 좌우한다. 같은 대형 평형이라도 투기과열지구는 가점 80%·추첨 20%, 청약과열지역은 가점 50%·추첨 50%, 비규제지역은 추첨 100%로 갈린다. 규제가 강한 지역일수록 가점 비중을 높여 무주택 실수요자를 우선하고, 규제가 없는 지역은 전부 추첨으로 돌린다는 뜻이다.

한 가지 더 알아둘 점은 추첨제 물량의 배정 구조다. 투기과열지구·청약과열지역에서는 추첨제 물량을 무주택 세대구성원에게 우선 배정하도록 돼 있다(주택공급에 관한 규칙). 추첨이라도 무주택자가 먼저 뽑히도록 설계된 것이다. 규제지역 지정과 해제는 정부 정책에 따라 수시로 바뀌므로, 예전 비율을 그대로 가져다 쓰면 안 된다.

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면적·지역별 배분율 한눈에 보기

민영주택 일반공급의 가점·추첨 비율을 면적과 규제 여부로 정리하면 다음과 같다. 모든 수치의 근거는 주택공급에 관한 규칙이다.

전용면적	지역 구분	가점제	추첨제
60㎡ 이하	공통	40%	60%
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하	공통	70%	30%
85㎡ 초과	투기과열지구	80%	20%
85㎡ 초과	청약과열지역	50%	50%
85㎡ 초과	비규제지역	0%	100%

비율은 고정된 숫자가 아니다

비율은 정해진 채 변하지 않는 상수가 아니라 정책에 따라 움직이는 변수라는 점을 먼저 이해해야 한다. 청약제도는 무주택 실수요자 보호와 시장 안정이라는 목표에 맞춰 규칙이 개정되고, 그때마다 면적 구간·규제지역별 비율이 조정된다. 또 하나 헷갈리기 쉬운 점은 특별공급이다. 특별공급(신혼부부·생애최초 등)은 여기서 말하는 가점제·추첨제 배분과는 별도의 자격과 선정 방식을 따르므로 섞어서 생각하면 안 된다. 청약 전에 자금 계획을 함께 세운다면 DSR 잔금대출 한도 계산법도 미리 확인해두면 좋다.

이렇게 확인하세요

특정 단지의 정확한 비율은 인터넷에 떠도는 일반론이 아니라 공식 문서에서 직접 확인하는 것이 유일하게 확실한 방법이다. 다음 순서로 접근하면 실수를 줄일 수 있다.

1. 청약 공식 창구를 연다. 한국부동산원이 운영하는 '청약홈(청약Home)'에서 해당 단지의 입주자모집공고를 찾는다.
2. 주택 유형을 확인한다. 국민주택인지 민영주택인지 먼저 구분한다.
3. 소재지 규제 여부를 확인한다. 사업지가 투기과열지구인지 청약과열지역인지 비규제지역인지 본다. 규제지역 지정·해제는 국토교통부 정책에 따라 바뀐다.
4. 전용면적 구간을 확인한다. 60㎡ 이하, 85㎡ 이하, 85㎡ 초과 중 어디에 속하는지에 따라 배분율이 달라진다.
5. 공고의 '당첨자 선정방법' 항목을 읽는다. 이 항목에 가점제·추첨제 비율이 그대로 적혀 있다. 이 문서가 최종 기준이다.
6. 잔여 물량 처리 규정도 확인한다. 가점제 물량에서 미달이나 부적격이 발생하면 남은 물량이 추첨제로 넘어가는 경우가 있어, 최종 비율이 신청 결과에 따라 달라질 수 있다.

아래 표는 청약 전에 눈으로 훑어보기 좋은 체크리스트다.

확인 항목	무엇을 보는가
주택 유형	국민주택 / 민영주택 구분
소재지 규제	투기과열지구 / 청약과열지역 / 비규제지역
전용면적	60㎡ 이하 / 85㎡ 이하 / 85㎡ 초과
공고 문서	입주자모집공고의 '당첨자 선정방법' 항목
잔여 물량 처리	가점 미달·부적격 발생 시 추첨 전환 여부