전세 계약 시 필수 확인 사항 5가지: 전세 사기 예방 체크리스트

오픈팩트 생각

전세 계약은 목돈이 오가는데도 정작 확인해야 할 항목은 흩어져 있어 놓치기 쉽다. 문제는 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 되돌리기 어렵다는 점이다. 등기부등본 한 장, 세금 체납 조회 한 번, 보증 가입 가능 여부 확인 한 번이면 걸러낼 수 있는 위험을 몰라서 당하는 경우가 많다. 오픈팩트는 전세 사기 예방이 특별한 기술이 아니라 '순서대로 빠짐없이 확인하는 습관'이라고 본다. 이 글은 계약 전·계약 시·계약 후로 나눠, 어디서 무엇을 어떻게 확인하는지를 절차로 정리했다. 겁을 주려는 것이 아니라, 무엇을 보면 되는지를 알면 불안이 줄기 때문이다.

정의

부동산 전세 계약 시 필수 확인 사항이란, 임차인(세입자)이 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 계약 전후로 점검해야 하는 권리관계·세금·보증 관련 항목을 말한다. 전세 사기 예방은 이 확인 절차를 빠짐없이 거쳐 보증금을 떼일 위험을 사전에 걸러내는 활동이다. 핵심은 '누가 진짜 집주인인지', '그 집에 이미 걸린 빚이 있는지', '문제가 생기면 내 보증금이 우선순위에 들어가는지' 세 가지를 확인하는 데 있다.

등기부등본으로 무엇을 확인하나

전세 계약 전 가장 먼저 볼 것은 등기부등본에 적힌 권리관계다. 등기부등본에는 그 집의 소유자와 함께, 이미 걸려 있는 빚(근저당권)이나 압류 같은 권리사항이 표시된다(대법원 인터넷등기소). 계약 상대가 진짜 소유자인지, 그리고 내 보증금보다 먼저 돈을 받아갈 채권이 얼마나 있는지를 여기서 판단한다.

등기부등본에서 반드시 봐야 할 항목은?

항목	어디에 표시	왜 보나
소유자 이름	갑구	계약 상대가 진짜 집주인인지 대조
근저당권(빚)	을구	내 보증금보다 앞선 채권 규모 확인
압류·가압류	갑구	소유자의 재산에 이미 문제가 있는지
신탁 등기	갑구	소유권이 신탁회사에 있는지

근저당이 있으면 무조건 위험한가?

그렇지는 않다. 문제는 '내 보증금 + 앞선 빚'의 합이 집값에 비해 지나치게 큰 경우다. 만약 집이 경매로 넘어가면 등기 순서대로 돈을 나눠 받는데, 앞선 근저당이 많으면 내 보증금 차례가 오기 전에 돈이 바닥날 수 있다. 근저당 금액과 집의 시세를 함께 놓고 판단해야 한다.

임대인의 세금 체납은 왜 확인하나

임대인의 세금 체납은 등기부등본에 안 나와도 내 보증금을 위협할 수 있는 숨은 위험이다. 국세 체납액은 임대인의 재산에 압류 등으로 이어질 수 있어 보증금 보호 전에 확인이 필요하다(국세청). 지방세 체납도 부동산에 압류 같은 권리제한을 초래할 수 있다(국가법령정보센터).

세금 체납이 왜 등기부등본보다 무서운가?

일부 세금은 임차인이 확정일자를 받은 시점보다 늦게 발생했어도 보증금보다 먼저 배당받을 수 있는 성격을 가진다. 즉 등기부등본이 깨끗해 보여도, 집주인이 세금을 크게 밀렸다면 내 순위가 뒤로 밀릴 수 있다. 그래서 등기부등본과 별개로 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인하는 절차가 필요하다.

임대인이 열람에 동의하지 않으면?

세금 체납 정보는 개인정보라 원칙적으로 임대인의 동의나 임차인 본인의 열람 자격이 있어야 볼 수 있다. 임대인이 열람에 협조하지 않는다면 그 자체를 하나의 신호로 받아들이고, 다른 확인 절차를 더 꼼꼼히 밟아야 한다.

전입신고와 확정일자, 무엇이 다른가

전입신고와 확정일자는 둘 다 계약 후에 밟는 절차이지만 역할이 다르다. 전입신고는 주민등록법상 주소를 옮겼다고 신고하는 절차로, 임차인이 대항력을 확보하는 것과 연결된다(국가법령정보센터). 확정일자는 주택임대차보호법상 계약서에 날짜를 부여받아 우선변제와 연결되는 제도다(국가법령정보센터).

전입신고와 확정일자의 차이는?

구분	전입신고	확정일자
근거 법	주민등록법	주택임대차보호법
연결되는 힘	대항력	우선변제권
어디서	주민센터·정부24	주민센터·인터넷등기소
준비물	계약서·신분증	계약서

왜 둘 다 받아야 하나?

전입신고만 하면 집이 넘어가도 계속 살 수 있는 힘(대항력)은 생기지만, 보증금을 돈으로 돌려받을 때의 순위(우선변제권)는 확정일자가 있어야 챙길 수 있다. 둘 중 하나라도 빠지면 보호가 반쪽이 된다. 이사·전입신고·확정일자를 가능한 한 같은 날 마치는 것이 좋다.

전세보증금반환보증은 언제 확인하나

전세보증금반환보증 가입 가능 여부는 계약 전에 미리 확인해야 하는 항목이다. 이 보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 제도로, 주택도시보증공사(HUG)·SGI서울보증 등에서 운영한다(주택도시보증공사).

왜 '가입 가능 여부'를 계약 전에 보나?

보증 가입은 집의 상태나 선순위 채권 규모 등에 따라 거절될 수 있다. 만약 그 집이 애초에 보증에 가입할 수 없는 조건이라면, 그 자체가 위험 신호일 수 있다. 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하면, 나중에 보증을 못 드는 상황을 피할 수 있다.

보증 가입 전 점검 순서

1. 계약하려는 집이 보증 대상 주택 유형인지 확인한다.
2. 등기부등본으로 선순위 채권 규모를 확인한다.
3. 보증기관(HUG·SGI서울보증)에서 가입 가능 여부를 문의한다.
4. 가입이 어렵다는 답이면 계약 조건을 재검토한다.

이런 경우는 다릅니다

대부분의 전세 계약은 위 절차로 위험을 걸러낼 수 있지만, 다음 경우는 확인 방식이 달라진다.

• 신탁등기된 집일 때: 등기부등본상 소유권이 신탁회사에 넘어가 있다면, 실제 계약 권한이 원래 집주인이 아니라 신탁회사(또는 우선수익자)에 있을 수 있다. 이때는 등기부등본의 소유자 이름만 봐서는 안 되고, 신탁원부까지 확인해 누가 임대 권한을 가졌는지 따져야 한다.

• 대리인이 계약하러 나올 때: 집주인 본인이 아니라 가족·중개인이 대신 나온다면, 위임장과 인감증명서로 대리 권한을 확인해야 한다. 소유자 본인 명의 계좌로 보증금을 보내는지도 함께 봐야 한다.

• 다가구주택처럼 여러 세입자가 있는 집: 한 건물에 여러 임차인이 있으면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액이 내 순위에 영향을 준다. 등기부등본만으로는 앞선 임차인의 보증금이 안 보이므로, 선순위 임차 현황을 별도로 확인해야 한다.

• 집값이 최근 크게 오르내린 지역: 시세가 불안정하면 근저당·보증금 합계가 집값에 비해 안전한지 판단하기 어렵다. 이때는 여러 시세 기준을 함께 보고 보수적으로 판단하는 것이 안전하다.

이렇게 확인하세요

전세 계약 확인은 아래 순서로 진행하면 빠짐없이 챙길 수 있다.

1. 등기부등본 발급: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 주소의 등기부등본을 발급받아 소유자·근저당·압류를 확인한다.
2. 소유자 대조: 등기부등본의 소유자 이름과 계약 상대·신분증을 대조한다. 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인한다.
3. 세금 체납 확인: 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인한다. 국세는 국세청, 지방세는 관할 지자체 창구를 통한다.
4. 보증 가입 가능 여부 문의: 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증에 전세보증금반환보증 가입이 가능한지 미리 확인한다.
5. 계약 체결: 소유자 본인 명의 계좌로 보증금을 이체하고 계약서를 작성한다.
6. 전입신고: 이사 후 관할 주민센터 또는 정부24에서 전입신고를 한다.
7. 확정일자: 주민센터 또는 인터넷등기소에서 계약서에 확정일자를 받는다.

전입신고와 확정일자는 가능한 한 이사·잔금일과 같은 날 마치는 것이 안전하다. 준비물은 임대차계약서 원본과 신분증이며, 대부분 당일 처리된다.