종합부동산세 과세 대상 변경, 내 보유세는 어떻게 달라지나 — 공제·세율 개정안 4가지

오픈팩트 생각

종합부동산세는 집값이 아니라 '공시가격'과 '공제액'과 '비율'이 맞물려 결정된다. 그래서 집값이 그대로여도 이 셋 중 하나만 바뀌면 내야 할 세금이 달라진다. 이번에 입법예고된 개정안은 공제 기준, 과세표준을 깎아주는 공정시장가액비율의 하한, 그리고 세금이 급등하지 않도록 막아주는 세부담 상한을 동시에 건드린다. 세 레버가 한꺼번에 움직이는 셈이라, 1주택자냐 다주택자냐, 거주하느냐 아니냐에 따라 체감이 크게 갈린다. 아래에서는 이 개정안이 '내 보유세'를 어느 지점에서 바꾸는지, 그 구조를 하나씩 뜯어본다.

정의

종합부동산세 과세 대상 변경 시 내 보유세는 어떻게 달라지나란, 주택 공시가격 합계가 기준선을 넘는지(과세 대상 여부), 넘었다면 공제와 비율·상한이 어떻게 적용되는지에 따라 종부세(종합부동산세) 부담이 늘거나 줄어드는 전체 흐름을 뜻한다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합친 말이지만, 이번 개정안이 직접 손대는 것은 종합부동산세다. 과세 대상은 '내 집 공시가격 합계가 기준을 넘는가'로 판가름 나고, 세액은 '넘은 금액 × 공정시장가액비율 × 세율'로 이어진다.

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과세 대상 기준선은 어떻게 바뀌나?

1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억 원 초과, 그 외 보유자는 9억 원 초과가 과세 대상 기준이다. 법제처 입법예고(2026)에 담긴 개정안의 핵심이다. 즉, 공시가격 합계가 이 선을 넘지 않으면 애초에 종합부동산세를 내지 않는다.

여기서 주의할 점은 기준이 '집값(시세)'이 아니라 '공시가격 합계'라는 것이다. 시세가 20억 원이어도 공시가격이 기준선 아래면 과세 대상이 아니고, 반대로 여러 채를 합쳐 기준을 넘으면 대상이 된다.

구분	과세 대상 기준(공시가격 합계)
1세대 1주택자	14억 원 초과
그 외 주택 보유자	9억 원 초과

1주택자와 다주택자의 기준이 다른 이유는?

실거주 1주택을 더 넓게 보호하려는 설계 때문이다. 1주택자에게 더 높은 기준선을 두면, 같은 공시가격이라도 실수요자는 과세 대상에서 빠질 여지가 커진다. 반대로 집을 여러 채 보유한 경우 합산 공시가격이 쉽게 9억 원을 넘어 대상에 들어간다.

기본공제는 거주 여부로 어떻게 갈리나?

1세대 1주택자의 기본공제는 거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원으로 갈린다. 같은 1주택자라도 그 집에 사는지 아닌지에 따라 공제액이 5억 원 차이 난다는 뜻이다. 공제가 크면 과세표준이 작아지고, 과세표준이 작아지면 세액도 줄어든다.

1세대 1주택자가 아닌 보유자는 공제 구조가 다르다. 9억 원 공제 중 4억 원은 기본으로 적용받고, 남은 5억 원은 '전체 주택가액 중 거주주택 가액이 차지하는 비중'에 따라 나눠 받는다. 즉, 실제로 사는 집의 비중이 클수록 5억 원 부분을 더 많이 공제받는다.

구분	기본공제 적용 방식
1주택자(거주)	14억 원 전액 공제
1주택자(비거주)	9억 원 공제
그 외 보유자	4억 원 기본 + 5억 원은 거주주택 가액 비중만큼

거주주택 비중은 어떻게 공제로 연결되나?

거주주택 가액이 전체 주택가액에서 차지하는 비율만큼 5억 원을 곱해 공제한다. 예를 들어 거주주택이 전체 주택가액의 절반을 차지하면 5억 원의 절반인 2억 5천만 원을 추가로 공제받는 식이다. 실거주 주택의 비중이 낮을수록 공제받는 금액이 줄어든다.

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공정시장가액비율은 세액을 어떻게 움직이나?

공정시장가액비율의 하한이 60%에서 70%로 오른다. 이 비율은 '기준을 초과한 공시가격'에 곱해 과세표준을 정하는 숫자다. 비율이 올라가면 같은 초과금액이라도 과세표준이 커지고, 결국 세액이 늘어나는 방향으로 작용한다. 법제처 입법예고(2026)에 담긴 내용이다.

종합부동산세의 대략적인 계산 흐름은 다음 순서를 따른다.

1. 주택 공시가격을 합산한다.
2. 기본공제액(1주택 거주 14억 원 등)을 뺀다.
3. 남은 초과금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한다.
4. 과세표준에 세율을 적용해 세액을 계산한다.
5. 세부담 상한을 적용해 최종 세액을 정한다.

이 흐름에서 3번(비율)이 오르면 과세표준이 커져 2~4단계 모두 영향을 받는다. 공제가 그대로여도 비율만 오르면 세액이 늘어날 수 있다는 뜻이다.

세부담 상한이 오르면 무엇이 달라지나?

세부담 상한 비율이 150%에서 200%로 오른다. 세부담 상한은 '작년보다 세금이 너무 많이 뛰지 않도록' 막아주는 천장이다. 상한이 150%면 전년 세액의 1.5배까지만 물릴 수 있지만, 200%로 오르면 전년의 2배까지 늘어날 수 있다.

즉, 공시가격이 크게 오른 경우 예전에는 1.5배에서 멈추던 세금이 2배까지 올라갈 여지가 생긴다. 상한에 걸릴 만큼 세액이 급증하는 보유자일수록 이 변화를 체감하게 된다.

구분	현행	개정안
공정시장가액비율 하한	60%	70%
세부담 상한 비율	150%	200%

상한이 올라도 세금이 똑같은 경우는?

전년보다 세액 증가폭이 상한에 닿지 않는 경우엔 상한을 올려도 차이가 없다. 세부담 상한은 '세금이 급등할 때만' 작동하는 안전장치이기 때문이다. 공시가격이 거의 변동 없거나 오히려 내려간 경우라면 상한 150%든 200%든 실제 세액은 달라지지 않는다.

이런 경우는 다릅니다

위 원칙은 '공시가격 합계가 기준을 넘는 보유자'를 전제로 한다. 아래 경우는 결론이 달라진다.

• 공시가격 합계가 기준선 아래인 경우: 1주택자는 14억 원(거주), 다주택자는 9억 원을 넘지 않으면 애초에 과세 대상이 아니다. 비율·상한이 올라도 영향이 없다.
• 1세대 1주택자지만 그 집에 살지 않는 경우: 공제가 14억 원이 아니라 9억 원으로 적용된다. 같은 1주택이라도 거주 여부에서 부담이 갈린다.
• 실거주 주택 비중이 낮은 다주택자: 9억 원 공제 중 5억 원 부분을 전부 받지 못한다. 거주주택 가액 비중만큼만 받으므로, 투자용 비중이 큰 보유자는 공제가 줄어든다.
• 세액 증가가 상한에 닿지 않는 경우: 세부담 상한이 200%로 올라도, 전년 대비 증가폭이 작으면 실제 세액은 그대로다.

이 개정안은 입법예고 단계의 '개정안'이라는 점도 함께 봐야 한다. 입법예고 뒤 심의·의결 과정에서 내용이 바뀔 수 있으므로, 확정 전 수치를 고정된 사실로 받아들여선 안 된다.

이렇게 확인하세요

내 보유세가 어떻게 달라지는지는 다음 순서로 확인한다.

1. 공시가격을 확인한다 — '부동산공시가격알리미'에서 보유 주택의 개별 공시가격을 조회한다. 여러 채면 모두 합산한다.
2. 과세 대상 여부를 판단한다 — 1주택자는 14억 원(거주), 그 외는 9억 원 기준과 비교한다.
3. 개정안 원문을 확인한다 — 기준·공제·비율·상한의 정확한 문구는 '국민참여입법센터(법제처)'의 해당 입법예고에서 확인한다.
4. 세액 산정은 홈택스에서 확인한다 — 종합부동산세는 매년 국세청이 고지하며, '국세청 홈택스'에서 고지 내역과 과세표준 계산 근거를 조회할 수 있다.
5. 의문이 있으면 관할 세무서에 문의한다 — 공제 적용, 거주주택 비중 산정 등 개인별 사정은 세무서 또는 세무 전문가에게 확인한다.

준비할 것은 보유 주택 목록과 각 주택의 공시가격, 거주 여부(주민등록상 거주지)다. 다주택자라면 거주주택과 그 외 주택의 가액 구분이 필요하다.

부동산 관련 제도의 적용 기준을 꼼꼼히 비교하는 접근은 다른 분야에서도 통한다. 예컨대 임신·출산 진료비 바우처를 어디에 쓰는지 같은 제도 안내도 '기준·조건·절차'를 나눠 보면 이해가 빨라진다.